Цена вопроса
Поскольку,так или иначе, идея продажи своей квартиры (или дома) всегда связаны с решением какой-то проблемы, стоящей перед нами, будь то желание поменять жилье на более комфортное или наоборот – срочно нужны деньги – нужно определиться с конкретной суммой, которая необходима, чтобы решить эту ситуацию, а потом сравнить ее с тем, что может на сегодняшний день предложить рынок. Т.е., надо понять «стоит ли игра свеч».
Сегодняшний рынок недвижимости находится не в таком упадке, как пару лет назад (подробнее о состоянии текущего рынка здесь: http://arthorst.umi.ru/publikacii/cheshskij_rynok_nedvizhimosti_prognoz_na_2015_god/), но и сейчас может оказаться так, что купив квартиру на пике, когда рынок был перегрет, вы сейчас не сможете продать ее даже по той цене, за которую купили, не говоря уж о возможности заработать… Это касается не всех категорий жилья в Чехии, но некоторых «вторичных» объектов - точно.
Анализ рынка
Сразу хочу предупредить, что мы можем сколько угодно хотеть продать свои квартиру подороже, но стоимость нашего объекта – это не то, что мы об этом думаем и не то что об этом думают соседи, а только то, что готов заплатить нам за него рынок. К сожалению, наши представления часто оказываются далеки от реальной картины. Это и понятно: в свой дом мы вкладываем душу и, если уж нам приходится его продавать, то только «за дорого». Но рынок глух к нашим эмоциям – только цифры: площади и цены, только плюсы и минусы...
Ошибка в определении цене может стоить нам потом до 20% от стоимости объекта: если мы сильно завысим его стоимость, то он «провисит» в предложении слишком долго, чем со временем, начнет отпугивать потенциальных клиентов, которые будут думать, что «что-то там, наверно, что-то не то». Поэтому, такие «зависшие» объекты рекомендуется на время снимать с продажи и выставлять потом уже по цене намного ниже рыночной (до 20%).
Чтобы не впадать в крайности, нужно с самого начала постараться максимально точно попасть с ценой в точку. Для вычисления цены используйте интернет – прошерстите похожие варианты в вашем районе, высчитав цену на метр квадратный. Исходите из того, что на рынке цены, в среднем, на 5% дороже тех, за которые они потом в реале будут проданы. Так же можете поступить и вы, если не торопитесь – дать цену чуть выше той, за которую собираетесь продать – на уровне рынка. Если вы торопитесь, то выставляйте объект на 5% дешевле среднерыночной цены – потенциальные покупатели это заметят.
Риэлторам, в этом смысле, намного проще – они абсолютно точно могут вычислить стоимость квадратного метра исходя из цен РЕАЛЬНО проданных объектов, хранящихся во внутренней системе.
Покупали веселились, продавали прослезились...
Еще один важный момент, который следует учесть и просчитать – это сколько же вы реально получите денег на руки. Од тех денег, которые вы получите, отнимите, как минимум налоги. В Чехии, за перевод права собственности, продавец платит 4% плюс налог с прибыли 15% (если, конечно, мы продаем с прибылью). Чтобы сократить эти расходы, можно попробовать договориться на каких-то разумных условиях с покупателем, чтобы на бумаге была одна цена, а в реале – другая, но зная чехов, могу сказать, что вероятность такого исхода маловероятна.
В эту сумму, кстати, войдут и налоги, которые надо будет заплатить: 4% и налог с прибыли 15% на разницу.
Что характерно, если вы лично, как владелец, прожили в своей квартире или доме 2 года (и тому есть доказательства) или с момента их покупки прошло более 5 лет, то вы автоматически освобождаетесь от уплаты налога с прибыли.
Разумеется, в цене объекта должны найти свое отражения все имеющиеся дефекты.
Определившись, наконец, с ценой, вы можете понять – решит ли та сумма, которую вы получите в итоге, ту ситуацию, ради которой вы все затеяли.
«Главное, чтобы костюмчик сидел»
Приступаем к написанию объявления о вашем объекте. В нем, конечно, постарайтесь перечислить главные преимущества вашей квартиры или дома, но избегайте превосходных форм и затянутых изложений. Оставьте некую интригу. Что касается недостатков, то скрывать их не следует, но можно «смягчить эффект», например, если вы живете далеко от центра, то можно подчеркнуть, что на свежем воздухе, в зелени и тишине. Не забудьте расписать все что вокруг – район, транспорт и прочие вещи.
Ни в коем случае не скрывайте Явные недостатки или специфические особенности вашего жилья (пятый этаж без лифта, мансарда, руина и пр.) – все они должны быть отражены в цене, а если в объявлении о них не будет ни слова, то вначале вам оборвут телефон, а потом потеряют интерес к вашему объекту. Идея, что вначале клиента надо заманить, а потом уговорить себя не оправдывает, а только вызывает у потенциального клиента раздражение и обратную реакцию, с вами не захотят иметь дело.
Есть ли у вас план?
Да, есть ли у вас четкий маркетинг-план? Без него вы обречены на неуспех. Но главное в Чехии – вы должны быть на sreality.cz – если вас нет на этом сайте, где ищут жилье 95% всех покупателей в Чехии, то считайте, что вас нет вообще. Чтобы сориентироваться по стоимости, размещение в верхних строках частного объявления на этом ресурсе – чуть меньше 500 крон, то есть, нецелых 20 евро. Умножаете на количество дней в месяце и получаете ориентировочную стоимость минимальных вложений в продвижение своего объекта в Чехии.
Почувтвуйте разницу
Разумеется, вам нужно тщательно подготовить объект к продаже. Главное правило: «ничего лишнего». Мебель стоит оставить только такую, которая придаст стоимости вашему жилью, а не наоборот.
Подкрасить, подремонтировать объект стоит недорого, но позволяет продать объект на 100 – 150 тысяч крон дороже. Никаких ярких цветов и претенциозных расцветок – только белые или светлые тона.
Сделайте хорошие фотки и запускайте ваше объявление в свет.
Анализ реакции
По статистике, если все сделано правильно, то объект продается в течение 2-3-х месяцев. Если посещаемость вашего объявления низкая, нет звонков и просмотров – надо что-то менять, иначе все так и останется. Но есть и хорошая новость – причин неудачи может быть только 3:
- неправильная цена
- плохое состояние объекта
- неграмотный маркетинг
- плохое состояние объекта
- неграмотный маркетинг
Других причин не бывает и чем меньше мы хотим с этим работать, тем дольше будет продаваться наша квартира.
Кстати, о сроках. Учитывая то, что в Чехии 90% объектов покупается на ипотеку, оформление которой занимает месяц-полтора, весь период оформления займет порядка 4- месяцев с момента подписания договора о резервации.
И, кстати, о резервации: пока не внесен залог – не хлопайте крыльями, вам бесконечно долго и часто будут обещать, что купят квартиру завтра, но это завтра, как правило, не наступает. Относитесь к этому сдержанно.
Просмотры - это не конец, а начало продажи
На просмотрах, как и на фотках, ваше жилье должно быть свободно от всего лишнего и личного. Никаких запахов жареных котлет, никаких зверей и, желательно, никаких людей. Кроме вас, разумеется. Искусство показа заслуживает отдельной статьи или даже целой главы, поэтому, перечислив ключевые моменты мы не будем задерживаться на этом особенно долго.
Помните, что решение о покупке принимается, обычно, первые 30 секунд.
Оформление сделки
Опять же, это разговор надолго, но главное, что вы должны понимать, это условия хранения и выплаты денег. В Чехии существует три надежных способа: у адвоката, у нотариуса и в банке.
Кадастр
В кадастре недвижимости документы по переоформлению лежат, в среднем, 50 дней. Т.е., теоретически, можно было бы уложиться и в месяц, но практика показывает, что не меньше полтора.
Кооперативные квартиры в кадастре не переоформляются
Перевод и переезд
Непосредственное ваше переселение из квартиры, обычно, должно состояться через 10 дней после записи нового владельца в кадастре недвижимости. Конечно, одновременно переписываются счетчики и составляется протокол передачи объекта.
Налоги
Если вы совершаете сделку через адвоката (а я вам настоятельно рекомендую обойтись без самодеятельности), то скорей всего, сумма причитающаяся на налоги так и не будет вам выпачена, а будет отправлена прямо в налоговую, после того, как вы предоставите туда налоговую декларацию.
Продавать самим или через агентство недвижимости?
Здесь есть одна тонкость... Практически все владельцы квартир, с которыми я сталкивалась – люди умные, достигшие немалых результатов и заработавшие приличные суммы денег. И тут судьба с ними может сыграть злую шутку – будучи уверенными в своих силах по жизни вообще, они могут решить, что и продажа квартиры это сущая ерунда. Но. В принципе, самим продать квартиру в Чехии можно, если у вас есть:
•
опыт (продажи квартиры в Чехии)
•
знание чешского законодательства,
•
знакомый юрист, специализирующийся на недвижимости,
•
каналы продажи (умиляет наивные предположения, что достаточно задать объект на паре русских сайтов, рассказать знакомым и - дело в шляпе),
•
деньги на рекламу,
•
умение договариваться,
•
вагон времени,
•
железные нервы.
Если чего-то из этого списка не хватает, вы обречены на неуспех. Даже если не брать крайние случаи, когда вы легко можете стать жертвой обмана, вы можете просто на самой продаже потерять значительную сумму…
Поэтому, «самопродавцы» мне всегда напоминают людей, которые сами себе пытаются вырезать аппендицит…
Выбрать агентство можно по его размерам, репутации и сроку существования, но лучше всего – по рекомендации.
И, конечно, надо понять, что за риэлтор вам достался. Потому что, ВУЗов у риэлторов нет и гарантий, что этот человек имеет опыт, нет никакой. Но, все-таки, можно.
Профессионал вам всегда предложит свой анализ рыночной стоимости вашего объекта. Если его цены будут ниже ваших, он не скажет «Хорошо, продадим по вашей цене», а как минимум предупредит, что по завышенной цене мы можем пробовать и прощупывать рынок, но не продадим объект.
Он не будет занижать стоимость своих услуг.
Он не будет работать с вами, если вы сотрудничаете с несколькими агентствами.
Он задаст вам миллион вопросов по объекту.
Почему? Потому что серьезный подход к продаже (я не говорю о простом размещении на srealitach.cz) требует массы времени и усилий, а делать это впустую никто не будет. Так что, если реалитчик легко соглашается на завышенную цену, обещает золотые горы, но не может внятно рассказать о том где и как он будет продавать ваш объект и вообще, стесняется сам себя, то не связывайтесь с ним – он вам не поможет.
Конечно, те кто и на встрече в четверг «живьем» узнали в разы больше, потому что в формате одной статьи, даже такой длинной, невозможно рассказать обо всем, многие важные вещи остались «за кадром», поэтому, не стесняйтесь связаться со мной напрямую – по телефону в Чехии
(+420) 602 288 461 или пишите на электроадрес: oxkhorst@mail.ru.
Успехов, дорогие продавцы!
Оксана Хорст
специалист по инвестициям и управлению
недвижимостью в Чехии
http://arthorst.umi.ru/
Комментариев нет:
Отправить комментарий